Acquisto immobili ipotecati: su molti immobili – sopratutto a seguito della crisi immobiliare iniziata nel 2007 – gravano varie iscrizioni ipotecarie a garanzia delle banche che hanno concesso mutui al proprietario oppure di altri creditori, che hanno ottenuto provvedimenti di condanna ed hanno iscritto ipoteche giudiziali sul bene. Spesso questi immobili sono gravati da ipoteche per somme ampiamente superiori al prezzo che un eventuale acquirente sarebbe disposto a pagare. Come è possibile acquistare immobili in queste situazioni?

IL PROCEDIMENTO DI LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE DALLE IPOTECHE – IN CASO DI ACQUISTO IMMOBILI IPOTECATI

Su iniziativa dell’acquirente è possibile promuovere un procedimento finalizzato alla liberazione dell’immobile dalle ipoteche, chiamato anche purgazione delle ipoteche, il quale si svolge avanti il Tribunale competente per territorio ed è regolato dagli artt. 2889 ss. c.c. e 792 ss. c.p.c.. Il terzo acquirente che desidera richiedere la dichiarazione di liberazione non può essere personalmente obbligato verso i creditori ipotecari e deve inoltre preventivamente avere trascritto il proprio atto di acquisto.

L’acquirente deve notificare per mezzo di ufficiale giudiziario, ai creditori iscritti ed al precedente proprietario, un atto formale, chiamato usualmente offerta di purgazione, offrendo ai creditori il prezzo stipulato nel contratto. La somma offerta non può essere inferiore a quella stabilita come base degli incanti dal codice di procedura civile in caso di espropriazione.

A seguito della richiesta di liberazione dell’immobile dalle ipoteche, il Presidente del Tribunale dispone il deposito del prezzo e nomina l’esperto che procederà con la stima del bene. Nell’udienza fissata a sensi dell’art. 793 c.p.c. il Giudice verifica che l’offerta del terzo acquirente non sia inferiore al valore stabilito in caso di espropriazione. Nel caso in cui il valore determinato dal Giudice, sulla base della stima dell’esperto, risultasse superiore alla somma offerta dal terzo acquirente verrà consentito a quest’ultimo di aumentare la propria offerta, nel caso in cui non lo facesse il procedimento verrà estinto.

ORDINANZA DI CANCELLAZIONE DELLE IPOTECHE

Se non vengono formulate richieste di espropriazione nei quaranta giorni successivi alla notificazione della dichiarazione al precedente proprietario e ai crediti iscritti, l’acquirente, nel termine perentorio di sessanta giorni dalla notificazione, deve depositare nei modi prescritti dal Presidente del Tribunale il prezzo offerto e presentare nella cancelleria il certificato del deposito, il titolo d’acquisto con il certificato di trascrizione, un estratto autentico dello stato ipotecario e l’originale dell’atto notificato al precedente proprietario e ai creditori iscritti.

Alla successiva udienza il Giudice, accertata la regolarità del deposito e degli atti del procedimento, dispone con ordinanza la cancellazione delle ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del titolo dell’acquirente che ha chiesto la liberazione e quindi provvede alla distribuzione del prezzo a norma degli artt. 596 e ss. cpc.

ESPROPRIAZIONE RICHIESTA DAI CREDITORI

Qualora, entro 40 giorni dalla notifica dell’offerta proveniente dal terzo acquirente un creditore ovvero il relativo fideiussore abbia presentato istanza di espropriazione, l’art. 795 cpc prevede che il Giudice, verificate le condizioni stabilite dalla legge per l’ammissibilità di essa dispone con decreto che si proceda a norma degli artt. 567 e ss cpc (vendita in tema di espropriazione forzata). La vendita non può essere fatta che all’incanto a norma degli artt. 496 e ss cpc. L’incanto si apre sul prezzo offerto dal creditore istante. Alle distribuzione della somma ricavata partecipano oltre i creditori privilegiati e ipotecari i creditori dell’acquirente, il quale sarà privilegiato per le spese sopportate per la dichiarazione di liberazione.